F+B-Wohn-Index Deutschland: Immobilienpreise und Mieten stiegen in vergangenen Jahr um 4 Prozent

Preise von Eigentumswohnungen steigen mit rund 5 Prozent mehr als dreimal so stark wie die Neuvermietungsmieten, Neuvermietungsmieten steigen doppelt so stark wie Bestandsmieten, Anstieg der Neuvermietungsmieten entspricht in etwa der Inflationsrate. Die Preise und Mieten auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt steigen weiter. Im Jahr 2013 kletterten sie um 4 Prozent und somit stärker als noch im Jahr zuvor (+3 Prozent). Allein gegenüber dem Vor-Quartal lag der Anstieg Ende 2013 bei 1,6 Prozent. Damit setzt sich der Trend der vergangenen Jahre fort.

Dies zeigt der F+B-Wohn-Index Deutschland, welcher die Trends in den unterschiedlichen Teilmärkten des Wohnungsmarktes für Miet- und Eigentumsobjekte zusammenfasst. Im ersten Quartal 2014 nahm der Index um 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf einen Wert von 108,9 Punkten zu. Im Vergleich zum Vorquartal (4. Quartal 2013) war ein Anstieg um 1,6 Prozent zu verzeichnen. Das Wachstum wird von allen Segmenten getragen, aber die Entwicklung verläuft unterschiedlich: Der Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen in Bestand und Neubau war etwa 4,5-mal so hoch wie der Anstieg der Mieten. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Jahr 2013 mit 5,9 Prozent noch einmal etwas stärker gestiegen als im Vorjahr (2012: 5,1 Prozent). Eigenheime verteuerten sich im vergangenen Jahr um 5 Prozent. Damit haben sich die Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahresergebnis (2 Prozent) mehr als verdoppelt. Die Mietpreissteigerungen folgen diesem Trend nur in geringerem Maß. Bei Neuvermietung müssen heute um 1,6 Prozent höhere Mieten gezahlt werden als Anfang 2013, im Jahr 2012 stiegen sie noch um 2,6 Prozent. Die Bestandsmieten veränderten sich wie bereits ein Jahr zuvor lediglich um 0,8 Prozent.

„Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spiegelt die nach wie vor hohe Attraktivität von Sachwertinvestitionen wider. Keinesfalls kann davon auf den Gesamtmarkt geschlossen werden“, sagt Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt. „Die Fundamentaldaten der Marktentwicklung, anhaltend niedriges Zinsniveau, stabile Einkommenserwartungen und moderat steigende Mieten lassen die Preisentwicklung plausibel erscheinen. Merkmale von Immobilienpreisblasen wie in anderen Ländern zu Beginn dieses Jahrtausends, spekulativ getriebener Anstieg des Neubaus und wachsende Leerstände sind in Deutschland außer in einzelnen Quartieren der Metropolen kaum zu beobachten.“

Eigentumswohnungspreise zeigt weiterhin Süd-Nord- und West-Ost-Gefälle

Wenig überraschend sind die höchsten Eigentumswohnungspreise seit Langem in München (Rangplatz 1) und anders als in anderen Metropolen auch in einer Reihe von Gemeinden des Münchener Umlandes aufzubringen. Preise von 4.580 €/m² sind in der bayrischen Landeshauptstadt für Eigentumswohnungen zu entrichten, immerhin noch 3.000 bis 3.600 €/m² in den begehrten Umlandgemeinden wie Garmisch-Partenkirchen, Fürstenfeldbruck oder Erding. Hohe Preise sind mit durchschnittlich 3.310 €/m² auch in Freiburg im Breisgau (Rang 5) und mit 3.170 €/m² in Konstanz (Rang 6) beobachten.

Erst auf den Plätzen 11 und 14 folgen die Metropolen Hamburg (3.050 €/m²) und Frankfurt (2.840 €/m²), auf Platz 19 erscheint Stuttgart (2.660 €/m²), Düsseldorf (2.520 €/m²) erst auf Platz 25 und Köln (2.370 €/m²) belegt den Rangplatz 39. Die Eigentumswohnungspreise in Berlin sind mit durchschnittlich 2.000 €/m² nach wie vor sehr moderat. Berlin erreicht damit gerade einmal Platz 110 der Top-500-Städte in Deutschland.

Bei den Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr liegt Berlin allerdings mit 8,3 Prozent hinter Nürnberg (10,1 Prozent) an zweiter Stelle der Metropolen über 500.000 Einwohner. In München, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf und auch in Dresden sind zwischen 7 und 8 Prozent mehr für Eigentumswohnungen zu kalkulieren als vor einem Jahr, gut 6 Prozent teurer sind Stadtwohnungen inzwischen in Köln, Dortmund, Bremen und Hannover.

„Insgesamt zeichnet die Preisrangliste erneut die bekannten Süd-Nord- und West-Ost-Gefälle nach“, so Leutner weiter. „Von den Top-50-Städten liegen etwa zwei Drittel in Bayern und Baden-Württemberg, von den 50 Städten mit den geringsten Preisniveaus über 80 Prozent in Ostdeutschland.“

Kaum Bewegung in den Top 10 der Neuvermietungsmieten

Auch bei den Neuvermietungsmieten toppt München mit standardisierten Marktmieten von 12,20 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen alle anderen deutschen Städte. Wenn auch der Mietenanstieg im letzten Jahr mit 2,5 Prozent moderat verlief, so gelten die Mieten in der Stadt trotz der überdurchschnittlichen Einkommen für viele Bevölkerungsgruppen als kaum tragbar.

Die Mieten in Frankfurt (10,20 €/m², Rangplatz 4) sind für eine Standardwohnung immerhin 16 Prozent, in Hamburg und Stuttgart (Rangplatz 9 bzw. 10) sogar um 21 Prozent niedriger als in München. Während die Neuvermietungsmieten in den Großstädten gemäßigt steigen, sind überdurchschnittliche Anstiege in einigen Umlandgemeinden zu beobachten. In der Region um München (2,5 Prozent gegenüber Anfang 2013) zum Beispiel in Fürstenfeldbruck (5,1 Prozent), Unterschleißheim (4,9 Prozent), in Ingolstadt oder Garmisch-Partenkirchen (rund 3 Prozent), in der Umgebung von Stuttgart (3 Prozent) u. a. in Leonberg (5,9 Prozent), Sindelfingen (4,7 Prozent) und in Ludwigsburg (4,6 Prozent).

Ganz oben bei den Mieten und beim Mietenanstieg liegen aber auch die Universitätsstädte und Mittelstädte mit hoher Marktanspannung. Bedingt durch die in diesen Städten höhere Fluktuation sind die Mieten etwa in Konstanz und Tübingen mit 9,70 bzw. 9,60 €/m² oder in Freiburg im Breisgau und Heidelberg (9,50 €/m²) ebenfalls höher.

Im Metropolenvergleich nach wie vor günstig sind die Mieten in Berlin. Mit 7,10 €/m² für die Standardwohnung liegt die Stadt auf Rangplatz 139. Hannover und Bremen (6,90 €/m²) verzeichnen unter den Städten mit über 500.000 Einwohnern ein vergleichbar niedriges Mietenniveau. Beim Anstieg der Mieten war Berlin im vergangenen Jahr mit 3,4 Prozent zusammen mit Nürnberg (3,6 Prozent) allerdings Spitzenreiter dieser Städte. Insbesondere in den Großstädten ist eine ausgesprochen vielfältige Preis- und Mietenstruktur zu beobachten, die Spitzenpreise und Mieten sind hier, wie die von F+B ausgewiesenen Mietpreisspannen zeigen, mehr als dreimal so hoch wie in den Niedrigpreis-Quartieren.

Die niedrigsten Mieten in deutschen Städten ab 25.000 Einwohner zahlt man bei Neuvermietung derzeit mit 4,30 €/m² in Zittau, Gera und Görlitz. Sie liegen bei gut einem Drittel der Mieten in München, woran die große Spannweite der Wohnungsmarktsituation in Deutschland deutlich wird. Mit Neuvermietungsmieten unter 5 €/m² sind darunter auch Pirmasens (4,50 €/m²), Hof (4,60 €/m²), Bremerhaven (4,70 €/m²) oder Chemnitz (4,80 €/m²) und Meißen (4,90 €/m²), also Standorte in West- und Ost-Deutschland.

Über den F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl- und Straßenabschnittsebene reicht. Grundlage des F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von rund 25 Mio. Objekten aus der größten derzeit verfügbaren Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden georeferenziert und einer umfangreichen Qualitätskontrolle unterworfen und um empirische Transaktionsabschläge bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden Objektarten erfolgt mittels einer hedonischen Regression. Die Aggregation zu Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.

Über F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH

F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt zählt mit 23 Mitarbeitern und einem bundesweiten Netzwerk von Immobilienfachleuten zu den großen, unabhängigen Forschungs- und Beratungsunternehmen mit Produktfeldern in der Wohnungs- und Immobilienmarktforschung, der Portfolioanalyse und -bewertung, der Stadt- und Regionalentwicklung sowie der Umweltforschung. Zum Kundenstamm des Unternehmens zählen sowohl Wohnungs- und Immobilienunternehmen als auch Banken und Bausparkassen, Städte/Gemeinden sowie Bundes- und Landesbehörden. Mit bundesweiten Marktdaten, Analysen und Studien etabliert F+B mehr Transparenz über die sich immer stärker ausdifferenzierenden Märkte und gewährleistet so den Akteuren mehr Entscheidungssicherheit.

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